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地产代理资格考试内容纲要 营业员资格考试内容纲要


地产代理资格考试内容纲要

< 第一部份>简介香港地产代理业(2小时)
  1. 香港地产的发展情况、不同的发展阶段和与整体社会经济发展的关系
  2. 香港地产代理业的发展,包括由个人代理发展到公司代理,以至大型连锁集团。地产代理业与其他专业及界别的关系,包括与政府部门、法律界、银行界、发展商、建造业、物业管理业等的关系
  3. 房 屋 和 土 地 政 策
    3.1
      影响物业价格和波动循环的房屋政策和土地政策及其他主要因素(政治、经济转型、移民)
    3.2   影响物业价格的技术性因素:利率、经济指数、季节性变动、按揭政策
  4. 物业市场供应量和需求量的每年统计数字
  5. 物业市场中地产代理的角色和职能:促销人、分销人
  6. 缺乏特定条例监管地产代理业而起的问题,与及颁布《地产代理条例》的来由
  7. 市民对地产代理专业的期望
    7.1
      消费者从本身权益出发看地产代理业
    7.2   地产代理业务中的专业水平

< 第二部份 >《地产代理条例》及地产代理实务(30小时)
  1. 地产代理业的法定规管组织
    1.1
1.2
  地产代理监管局的主要职能和一般权力
地产代理监管局的组织架构
  2. 遵守监管局的发牌条件
    2.1
2.2
2.3
  执业前先申领牌照
发牌条件
营业资料
  3. 地产代理的法定职责与《地产代理条例》
    3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
  地产代理的的定义
营业员的定义
牌照申请
牌照续期
暂时吊销或撤销牌照
地产代理的职责
地产代理协议
标准表格
罪行
上诉
在佣金方面的裁定
4. 操守守则
    4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
  符合法律规定
充份明了有关法例及规定
专业知识及能力
执业时的操守及道德标准及对客户的责任
应尽一切应尽的努力
尽量减少利益冲突的情况
代理之间的关系及执业时必须遵守的操守标准
  5. 执业规例
    5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
5.13
  地产代理的一般责任
放盘及寻找委托
地产代理协议的使用
广告宣传
提供物业资料及应尽一切应尽的努力
视察及参观物业
进行谈判
处理客户款项及保存帐目记录
临时买卖合约
佣金
交易后服务
有效管理办事处
合夥经营须符合规定
6. 遵守与地产代理业有关的指引
    6.1
6.2
  同意方案下售卖楼花的指引
内部认购的指引


< 第三部份> 规管地产代理实务和物业转易程序的法例(12小时)
  1. 普通法的基本概念
    1.1
1.2
  普通法的定义
司法判例制度
  2. 衡平法的基本概念
  3. 成文法
4. 代理法的原则
    4.1
4.2
4.3
  委任形式
代理的职责
终止委任形式
  5. 合约法原则
    5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
  合约定义
合约的形成
物业合约
合约的诠释
违反合约和补偿方法
失实陈述
受委托人违反合约订明的职责及所须负的法律责任
6. 疏忽
6.1
6.2
6.3
6.4
疏忽的定义
疏忽的要素
疏忽声明
受委托人违反小心的责任及所须负的法律责任
7. 与地产代理实务有关的其他条例
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
《物业转易及财产条例》
《土地注册条例》
《房屋条例》
《个人资料(私隐)条例》
《不合情理合约条例》
《防止贿赂条例》
《失实陈述条例》
8. 物业转易实务和程序:从订立临时买卖合约至完成交易的实务和程序
9. 按揭
9.1
9.2
9.3
9.4
不同形式的按揭
按揭的主要条款及常见的变奏
浮动息口及定息按揭
申请程序及批核按揭的一般考虑
10. 物业相关税项的简介
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
印花税
物业税
地租
差饷
利得税


< 第四部份 > 土地注册制度、查册及与物业有关的资料系统的介绍( 8 小时)
  1. 土地查册所涉技术性名词和要点
    1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
  物业详情:批租条件、开始批租期、批租限制、注册摘要、法庭命令
业主详情:业主名字、代价
业权负担:入伙纸、文书日期、大厦公契
产权类别:唯一拥有人,联权共有人/ 分权共有人,信托人
送赠物业
  2. 土地查册
    2.1
2.2

2.3
  转让历史与现时业权的查册分别
查册的各种方法:综合注册资讯系统;透过第三者查册;政府收费
如何分析查册文件
  3. 可供公众查阅的统计资料(K)
  3.1

3.2
3.3
与地产业有关的基本统计数字:人口、年龄、住户数目、薪金/收入、用於房屋的开支
房屋资料
交易资料(土地注册处)
4. 查阅其他土地/ 物业资料系统 (K)
  4.1
4.2
物业资料的商业供应者
互联网:政府部门网页、 供公众查阅的物业代理网页


< 第五部份> 简介与建筑物有关的知识、物业分类及物业管理( 8 小 时 )
  1. 政府批地条件
  1.1
1.2
1.3
1.4
地段详情
一般条件
特别条件
特别类别
  2. 《城市规划条例》
  2.1
2.2
土地用途分区
规划许可
  3. 《建筑物条例》
  3.1
3.2
3.3
3.4
定义
所涉各方和各自的责任
建筑物标准和安全
用语
4. 影响现有楼宇的问题
  4.1
4.2
4.3
主要资料
改动和增建
改变用途
  5. 影响新楼地盘或重建楼宇地盘的问题
  5.1
5.2
发展潜质
建筑工程
6. 物业管理
  6.1
6.2
6.3
大厦公契
物业管理的要素
《建筑物管理条例》


< 第六部份 > 物业估价的原则和实务(4小时)
1. 物业价值定义
2. 地产物业的需求和供应
2.1
2.2
影响供应的因素和机制
影响需求的因素
3. 地产物业可有的不同价值
3.1
3.2
3.3
市价
强迫售价
投保价
4. 估价方法
4.1
4.2
4.3
4.4
直接比较法
投资计算法
利润计算法
重置成本计算法
5. 地盘估价方法
5.1
5.2
5.3
比较法
馀值法
现金流转折现法
6. 物业市场
6.1
6.2
市场趋势及指标
销售方法
7. 估价报告


< 第七部份 > 批租和租务事宜(8小时)
1. 租约种类
1.1
1.2
住宅
商业楼宇
2. 租约的印花税
3. 租客权益
3.1
3.2
独有管有
管有而不受干扰
4. 租客责任
4.1
4.2
支付租金
在租务关系终止时交还物业管有权
5. 业主权益
5.1
5.2
收取租金
於住客违约时,或根据法定理由收回管有权
6. 业主责任
6.1
结构与外墙的维修
7. 终止租务关系
7.1
7.2
7.3
租约期满
双方协议
合约中的提早终止条文
8. 续租程序
8.1
8.2
协议续约
其他方法
9. CR 表格
9.1
CR109


< 第八部份 > 有效管理地产代理业务及监督营业员,确保符合规定( 8 小时)
1. 因他人作为而负上的法律责任
1.1
1.2
1.3
1.4
雇主与雇员的关系
明示和暗示的权限
「在受雇工作期间」的意义
应用在地产代理业中
2. 为地产代理和营业员设计有效的管理系统和标准工作程序,确保符合《地产代理条例》的规定,以及设立监察机制
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
保证地产代理和营业员均有领牌,并向监管局呈报其受聘及聘用终止
披露利益
应尽一切应尽的努力
依足法定程序及提交订明的物业资料
保密客户个人资料、并提供予客户取用
保存客户帐目
直接促销
3. 遵守其他法例
3.1
《公司条例》,《合夥条例》,《雇傭条例》与平等机会有关的条例(如适用)
4. 物业资料的管理
4.1
4.2
4.3
如何收集、更新及核证资料
如何保护资料
发放资料
5. 处理投诉与佣金纠纷