| 1. |
多层大厦联合业主制度 |
| |
- 与其他业主分权共有土地权益
- 独立拥有及全权处理若干业权份数
- 与其他业主共同使用大厦之公用地方及设施，例如走廊、楼梯、升降机等
|
| 2. |
公共契约(Deed of Mutual Covenant DMC) |
|
- 具有法律约束力
- 对签约各方及其承让人或承继人均有约束力
- 订立公契目的
- 由发展商与第一位小业主签订
|
| 3. |
典型公契条文 |
|
- 大厦名称及坐落地段
- 单位所占业权及其不可分割的份数
- 发展商之业权及预留大厦部份及其他权利
- 业主缴付管理费之责任
- 列明公用地方如楼梯、走廊等
- 列明公用设施如升降机、消防系统、排污系统、电力系统等
- 各业主互相监察及约束使用其名下单位及大厦公用部份
- 委任大厦管理公司
- 成立业主委员会或业主立案法团的程序及办法
|
| 4. |
《建筑物管理条例》与大厦公契的关系 |
|
- 两者是大厦管理人之权力来源
- 由於公契之不公平条款，条例订入了强制性条款及增订条款，以补充公契之不足
| |
强制性条款 - 《建筑物管理条例》附表 |
| |
- |
管理开支总额的整定，如超出开支总额20%，订立合约前须招标进行 |
| |
- |
帐目的保存 |
| |
- |
经理人开设银行户口 |
| |
- |
特别基金 |
| |
- |
经理人订立合约 |
| |
- |
经理人辞职 |
| |
- |
法团终止经理人的委任 |
| |
-
-
|
如业主立案法团拟终止经理人合约，需最少徵得50%业权份数同意，如未成立业主立案法团，只有业主委员会，则只能对经理人作监 察而不能够终止经理人合约 |
| |
- |
增订条款 - 《建筑物管理条例》附表8 |
| |
-
-
|
如未成立业主立案法团及未有管理委员会，业主委员会按DMC成立之业主委员会(不论其名称为何) |
|
| 5. |
大厦管理 |
|
- 介绍
-
- |
业主立案法团或由公契所授权的大厦管理人，都有执行公契内载明有关建筑物的控制、管理及行政争议的责任 |
| - |
公契赋予管理人制定屋苑守则(House Rules)利便管理，但守则不能抵触法律 |
-
- |
根据条例，在采购物料或挑选工程服务等，如价值超过十万元或相等法团每年预算两成时(以较小者为准)，均须招标承办 |
- 管理公司对业主之行动
| |
追讨欠交管理费及维修费 |
| |
- |
权力来自条例及公契 |
| |
- |
经小额钱债审裁处或法院追讨 |
| |
- |
将欠款登记於土地注册处登记 |
| |
- |
若业主仍欠款，向法院申请将物业卖出清还欠款 |
- 非法建筑物
a.
1 |
违反政府批地条款 - 建筑物条例S.24之清拆令影响有关单位，不会影响该受影响单位业主分权共有该土地权益之其他业主 |
| b. |
公契有列明不得改建、或作出违反政府批地条款及建筑物条例之行动 |
| c. |
条例建筑工程包括 |
| |
- |
改建走火通道或在天台、平台进行僭建 |
| |
- |
在防烟明后的楼梯间开设门、抽气孔等 |
| |
- |
非法加建铁笼、檐篷等 |
| |
- |
安装外掩门闸、阻塞走火通道 |
| |
- |
非法接驳喉管，例如将污水渠连接雨水渠等等 |
|
| 6. |
业主之间的法律诉讼 |
|
- 侵权或滋扰
- 如天花渗水，可以滋扰(Nuisance)为理由提出诉讼
- 若涉及违反公契，管理经理可控告有关人仕
- 禁制令
|
