1.1 临时买卖合约的法律约束力源自四个基本原素，缺一不可：

• 要约(Offer)
• 受约(Acceptance)
• 代价 / 约因(Consideration)
• 受法律约束的意图(Intention to Create Legal Relationship)

1.2 临时买卖合约是一份三方面的合约，牵涉：

• 卖方
• 买方
• 物业代理

1.3 临时买卖合约日期

• 与成交日不得少於一个月
• 用以计算印花税期限
• 如成交时限短，须将临时买卖登记於土地注册处以取得优先权
• 如於临时买卖合约上漏填日期，可根据实际签妥日期补填。合约日期不可以事后追溯Date Back，以免日后一方想悔约时以此作争拗。如代理与买家於昨天订立一份临时买卖合约，但业主今天才落实签署，代理有需要将合约日期改为今天

1.4 买卖双方资料须纪录於临时买卖合约上：

• 姓名
• 地址
• 身证号码
• 买卖双方资料用作釐印及诉讼
• 买卖双方资料如通讯地址等，必须填写，不可遗漏。有个案显示，有买家与业主订立临时买卖合约后不知所踪，业主拟追究买家悔约但无法送递法律文件，最后业主追究代理疏忽

1.5 以查册为准

• 如查册上并无满意纸登记，必须加上只转售衡平法权益的附加条文

1.6 主要条款

• 必须清楚明确，否则可令合约失效
• 主要条款包括：
  

  「楼价 」

  「付款期限及方式」

  「成交日期，避免假期」

  「是否交吉交易」

1.7 正式合约引发的问题

• 买卖双方不能就正式合约达成协议时，很多时会就是否须如期加付订金方面有不同见解。实际上须视乎临时买卖合约所载的条款而定。坊间一些临时买卖合约会注明：「......於正式买卖合约时加付订金......」，此条款列明只於签正式合约时才付订金，如无正式合约便不须加付；另有一些临时买卖合约则注明：「.......於某年某月某日签署正式合约。於某年某日加付订金」，则可看成无论是否签订正式合约亦须於指定日期加付订金
• 签正式合约当天如遇黑色暴雨或挂八号风球，买方应按临时合约所订明的日子如期签署正式合约

1.8 储订条款

• 条款必须明确指明买方律师於何时放订予业主
• 删除条款对买家购成一定风险，因为律师在无可选择的情况下将要放订给业主

1.9「提名人」或「转售人」

• 如无特别声明，业主无权反对买家加「提名人」或「转售人」
• 至於加「提名人」是否需加付釐印则视乎「提名人」是否受豁免，如属父母、子女、配偶无需加付釐印

1.10 免除债项条款

• 按揭
• 押记
• 维修令 - 业主如储备一笔足够款项於律师楼，买家不能以此作悔约的理由
• 未完成的合约等

1.11 现状交收

• 现状指现在存有的一切状况，包括可见或不可见的。
• 隐藏性或看不见的损坏 - 业主不知情不须负责
• 业主知情则须负责

1.12 连约物业

• 业主须出示租约正本(已打釐印)
• 须注明下列安排於连租约出售之物业：
  

  「连家俬出售，否则原业主於租约期满可向新业主追讨家俬，引发不必要的问题」；

  「成交当日租金谁属」；

  「按金怎样处理」。

1.13 悔约

• 悔约不一定要签取消合约
• 如业主悔约必须於第一时间表态(一般要24小时通知)
• 釐印可以申请豁免或退回

1.14 签署临时买卖合约后买卖双方可自由转换律师行

1.15 买卖双方支付的佣金，代理须如实填报

1.16 釐印费

• 一九九九年四月一日起，可申请延期至成交日30天内缴付，延期手续费为伍佰圆
• 车位与住宅如分开买卖，一经发现，仍须支付十足釐印费
• 购买了低於市值楼宇，政府仍可跟据市值徵收釐印

1.17 家俬清单

• 以现状交收
• 列明牌子及型号
• 入墙家俬无须特别列明

1.18 附页备注

• 正式合约会令临时合约连附页条文一起被取消，最稳妥做法是买卖双方签署正式合约后，再於附页条文上加签，从新确认附页条文。常见附页条文如下：
  

  「未经授权的改建楼宇私人附加条款」；

  「维修令额外条款」；

  「售后租回条款」；

  「买方提早借楼装修条款」。

1.19 签名

• 一般公司用胶印即可，无须动用钢印 (钢印於签楼契时使用)，但如签临时合约时并无任何印鑑，手书For and on Behalf of
  亦可私人名义一般不能代他人签署，除非持有有效授权书

1.20 授权书的种类

• 全权
• 只可出租
• 只可出售
• 可代签收楼价，但支票抬头为业主。
• 外国授权书引发很多问题，为避免如格式不符等问题，最理想是於香港议订后送到外国签署
• 注意授权书的有效期

2.1 买方就楼契内容或物业之状况向卖方提出问题，由律师行提出

2.2 业主需证明良好业权及完满解答买方之合理质询，否则买方有权要求取消
合约、退订甚至要求赔偿

2.3 提出时限

• 正式合约内有规定，一般收到楼契后七个工作天内以书面提出明显之问题，如僭建物必须第一时间提出

2.4 完满解答时限

• 成交前合理时间，最少一个工作天
• 即使业权没有问题，业主亦有责任就业权提问作出完满解答

2.5 常见业权质询问题

• 欠契
• 签名走样
• 公司签契之授权
• 授权书效力
• 用途
• 僭建及改建
• 楼宇单位数目与入伙纸不符

2.6 一般解决方法

• 延期交易
• 传讯令状 - 留待法庭判决
• 签取消合约
• 争取时间找答案
• 业主坚持业权完整，没收订金，准备诉讼

3.1 当业主有违反按揭契之规定，银主就可行使其权力，收楼及卖出物业

3.2 银主权力

• 由《物业转易及财产条例》及按揭契赋予
• 一般银主在成交之时已登记按揭契文件，有绝对优先权
• 其他登记债项，一概不用理会

3.3 银主合约的特别条文

• 不得转名或转售
• 不会撤销其他已登记的押记或债项
• 不清理现存杂物，不交管理费、差饷
• 不得提出有关公司签名之业权质询
• 一经签署合约就需要接受业权
• 不提供不足够之业权文件或正本
• 其他条文：维修令 或 违约出售

3.4 针对特别条文之处理方法，视乎个别情况在签临时合约前

• 安排律师查契
• 安排测量师视察物业
• 询问管理处有没有欠管理费、管理按金、赤字分摊及维修等
• 查册内有没有公司曾经参予买卖，查公司之签署方式

3.5 银主盘在法律上的优点：

• 不会欺诈
• 不用储订
• 不用担心其他押记
• 一定不是负资产物业